Le « Factor Investing » par Praemia REIM

un outil d’évaluation du potentiel des marchés tertiaires

La croissance économique, la mutation des usages, le Grand Paris Express sont autant d’évènements qui impactent l’immobilier de bureaux tant du côté de la stratégie des utilisateurs que dans la stratégie des investisseurs.

En tant qu’acteur majeur de l’investissement, Praemia REIM s’est attaché, dans sa nouvelle étude sur l’immobilier de bureaux, à donner les clés de sa stratégie sur ce marché en appliquant une méthode propre. Focus sur le « Factor Investing » : un outil d’évaluation des marchés tertiaires.

Actuellement, certains marchés centraux connaissent des prix d’entrée très élevés comparativement aux revenus dégagés par certains actifs. Il faut donc identifier des secteurs avec une offre limitée et pouvant connaître une forte croissance des loyers alors que des risques pèsent sur la conjoncture économique.

Dans ce contexte, il convient alors de créer une grille d’analyse afin d’identifier les marchés où les prix restent abordables et/ou pouvant bénéficier d’une évolution favorable du marché locatif. S’inspirant du secteur de la finance Praemia REIM Recherche et Stratégie a développé un outil original pour ses stratégies d’investissement : le « factor investing ». Cette approche consiste dans la prise en compte de 6 facteurs que nous avons adaptés au monde de l’immobilier à travers 50 critères.

IEIF Praemia REIM immobilier bureau SCPI

 

Retrouvez l'analyse d'Henry-Aurélien Natter, Responsable Recherche, dans la revue Réflexions Immobilières de l'IEIF.

Les six facteurs et les critères retenus sont les suivants :

  • Qualité (croissance de l’emploi, livraisons des gares de grands Paris, parc, indicateurs économiques et indicateurs utilisateurs) ;
  • Croissance/Momentum (Perspectives du rendement total et coût de la finance) ;
  • Volatilité (données sur la vacance, la concentration du marché, le stock futur additionnel, l’offre spéculative, la volatilité historique du rendement) ;
  • Valeur (données locatives et données sur le prix) ;
  • Rendement (données sur les taux de rendement immobilier et les primes de risque) ;
  • Liquidité (données sur le marché de l’investissement).

Pour les 50 critères, nous avons choisi des séries de données utilisant une méthodologie identique pour l’ensemble des marchés que nous avons souhaité tester. Nous avons ainsi pu identifier l’exposition de chaque marché à ces facteurs.

Pourquoi le « factor Investing » ? Parce que nous pensons que ce ne sont pas les facteurs eux-mêmes qui peuvent potentiellement générer une surperformance à long terme, mais la manière dont ils sont combinés. Si l’exposition à des facteurs peut être plus tactique, la transition entre les cycles des marchés peut être plus difficile à déterminer.

Découvrez comment appliquer cette méthode et nos conclusions dans notre étude.

 

 

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Henry-Aurélien Natter Directeur Recherche

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